こんにちは。
相馬一進（そうまかずゆき）です。
前回までの記事で資産形成について書いたところ、
多くの反響をいただきました。
そこで今回も会員さん向けに
私が話した資産形成の情報を特別に紹介します。
今日は、永遠の質問（？）である
「持ち家と賃貸、どっちが得？」についてです。
まず、「持ち家を買ったほうが良い人」について
5つの条件で紹介していきます。
（※賃貸については、次回解説予定）
1.地価が下がった時に、家が必要となった人
今の東京の地価はバブル並みに上がっていますが、
地価は上がったり下がったりしますよね？
その下がったタイミングで買える人にはおすすめです。
ただし、不動産の世界では特に、素人は食い物にされます。
ですので、30年後に地価が上がるか下がるかを
必ず調べましょう。
30年後に人口が減る土地は値段が下がりますが、
人口が増えている土地なら値段が上がる可能性が高く、
投資しても良いでしょう。
おそらく、東京都くらいしか地価は上がらなそうで、
それ以外の46都道府県はほぼすべて下がりそうです。
2.物件価格の2割を頭金として用意している人
購入する物件の価格は年収の5倍以内にしましょう。
不動産の営業職は「年収の7倍」と言いますが、
これは銀行ローンが通る上限の数字であって、
素人にはリスクが高すぎます。
5倍を超えると、人生で築く資産のほとんどを
不動産が占めてしまいます。
もしその土地の価格が下がると、
総資産の多くを失ってしまうリスクがあります。
3.20年先までライフスタイルが変わらない人
仮に20年のローンを組むとして、20年先まで
・家族構成が変わらない人
・子供が増えない人
・収入の変化がない人
・転勤などにならない人
には持ち家が向いています。
つまり、会社員のようなライフスタイルの人ですね。
もし頻繁にライフスタイルが変わるなら、
その度に新しいライフスタイルに適した借家に
引っ越したほうが安上がりです。
4.保守的な人
同じ家に数年住み続けた結果、飽きてしまって
他に引っ越したくなる人は持ち家は無理です。
つまり、私は絶対に無理です（笑）。
同じ家にずっと住むのが苦にならない人ですね。
5.ちゃんと修繕できる人
マンションの場合は管理組合がしっかりしていて
定期的に修繕してくれる「大手」なら
持ち家にしてもいいでしょう。
難易度が高くなるのは一軒家の場合で、
修繕をし続けないと住み続けられません。
たとえば、外壁などは10年に一度は修繕しないと
ボッロボロになります。
もし修繕をしなかった場合、そこから雨漏りしたり、
シロアリが入ってしまったりします。
こういうメンテナンスが苦手な人は賃貸がおすすめです。
なお、どんなに修繕をし続けたとしても
30年後の建物はズタボロになるので、
ほとんど土地の価格しかないと思ったほうがいいです。
まとめ
上記の5条件すべてを満たす人なら
持ち家を選んでも悪くはないですが
それは本当に一握りのはずです。
不動産の営業職は「持ち家に住むと賃貸よりお得」
と言いますが、実は大してお得ではありません。
その差はたった4％と見たほうがいいでしょう。
（4%の根拠は日本の不動産の平均利回りが4％だから）
そして、インデックス・ファンドなどの
より安定した資産でも年7％程度の利回りになるので、
そちらのほうがお得になるはずです。
いかがでしょうか？
ただし、これは私が講座で
お伝えしている内容のほんの一部です。
この情報だけでは、よい家を選ぶことは
絶対にできませんので注意してください。
